今年岛内土地首度成功出让

      拍地现场重现生机 

      4月8日的土地拍卖着实令开发商和业界期待已久。与前两次持续流拍的地块不同，此次土地拍卖共推出10幅地块，其中首度挂出5幅岛内地块，而且地块优势明显。“此次挂出的土地应该不至于再度流拍”，这是拍卖前多数人的推测，而从拍卖现场的热闹情形来看，除了下午四块地块流拍外，其它均顺利成交。 

　　拍地现场

      4月8日的厦门市国有建设用地出让会上，共有十幅地块挂牌出让。上午有三幅地块以挂牌价成交，另外两幅地块分别由特房集团筼筜公司和厦门禾丰建设有限公司竞得，下午的2008G06地块由福建紫金房地产开发有限公司以2.66亿竞得，楼面价5363元/平方米，其余四地块因无人报价，全部流拍。

      此次公开出让的10幅地块，除1幅加油加气站和1幅商业服务业（汽车销售与维修）用途外，其余8幅地块均为商住用地。其中岛内地块5幅，挂牌起始总价在1．47亿元——5．59亿元，楼面价分别在5000元／平米——7020元／平米之间，土地用途均为商住。岛外地块5幅，包括翔安、环东海域的3幅商住地块、以及海沧、同安区的两幅商业地块。

　　现场多为国有房企

      虽然当天的拍地现场十分热闹，几乎座无虚席，但到场的开发商并没有预计中的多，而且从整个拍卖过程来看，不少开发商是带着“看客”心理过来的，想借此看看市场行情及同行竞争。当天到会的包括特房集团、新景地、联发房产、金都特房、中粮地产、夏商集团等，而之后真正的竞拍环节则在几家国有房企之间激烈上演。

      位于思明区育青路与阳台山路交叉口南侧的2008Ｇ01地块由1号竞买人特房集团公司以16700万元竞得，楼面价7975元／平米。虽然该地块的“厮杀”并未出现“刀光剑影”，但两方竞拍者（特房集团公司和中粮地产）在举牌时却异常坚定，地块价格由7020元／平米一直升至7975元／平米。而该地块的挂牌价已是当日出让土地中的最高价。不过，以该地块所属区域内成熟的配套、稳定的市场来看，这种价格对开发商来说，门槛并不太高，成交价也不高。

      像2008G01、2008G05和2008TG14这几个地块的主要竞拍者都围绕着国有房企展开，这与目前市场上广为流传的民营房企资金链紧张不无关系，在资金受困的情况下，再拿出几亿来拍地，实在不是很理智的做法。

　　三地块以挂牌价成交

      由于8日上午有三块地块因无人参与竞价而与挂牌价直接成交，所以一度造成拍卖现场冷清场面。这三幅地块的成交情况为：

      位于思明区仙岳路南侧，云顶中路东侧的2008G08地块由融坤房地产有限公司以5.59亿竞得，楼面价6500元/平米。

      位于同安区东海科技园内，西柯南路与横五路交叉口东侧的2008TG12地块由厦门高科房地产以18970万元竞得，楼面价2193元/平米。

      位于同安区环东海域片区，滨海大道东侧，滨海旅游路西侧的2008TG14地块由金都房产以15.68亿竞得，楼面价4500元/平米。其实该地块就是2007年12月流拍的2007TG03，在2008年2月该地块又被分割为2008TG05－09五幅小地块，剥离了学校、大型商业等规划，楼面价由总体的4101元增长到4500元/平米左右，虽然降低了总价，但在2月18日仍然全部流拍；而此次的2008G14则将五幅小地块重新整合，总建近35万平米，起始价为15.68亿元。几次分分合合，终于“名花有主”，实属不易。

　　岛内地块最吃香

      近两年厦门推出的岛内商住用地很少，而且多以五缘湾地块为主。本次土地出让5幅岛内用地，其中3幅位于老城区或成熟区域，另两幅位于新兴板块五缘湾内湾及观音山板块，位置优越，具有较高的开发价值。而且从土地面积来看，本次出让地块除环东海域地块外，其它7幅地块都不大，建筑面积都没过10万平方米，最小的一块位于阳台山的2008G01地块，占地8706.55平米，总建筑面积20940平米。较小的地块面积，而且总价不高，有利于鼓励较多开发商积极参与拿地。

      当天最为激烈的拍地环节当属位于同安区龙山中路一带的2008G05。共有6家开发商参与角逐，包括特房集团筼筜公司、中粮地产、联发集团、禾丰建设以及两家外地开发商。经过不下百轮的较量，最终，88号厦门禾丰建设有限公司以45200万元竞得，楼面价6597元/平米。而该地块的挂牌价为35300万元，成交价多出将近1个亿。

      不过，与去年土地拍卖鼎盛期相比，8日的拍卖现场明显比较冷静。由于每次加价幅度为100万元，所以多数开发商每次举牌时都相对保守地只加价100万，并不像之前，一次加价将近千万。大家都在进行心理较量，都希望以相对低价竞得土地。

　　拍地回顾

      2008年2月18日，厦门举行了年后首场土地拍卖会，共有9块位于厦门同安的商住用地进行出让。然而，到了拍卖会通告的正式开始时间，拍卖会场的两扇大门依然是铁将军把门，厦门节后的新春首场土地拍卖会，竟以全部9幅地块全部流拍来收场，创下了近年来土地出让的纪录。

      而根据业界分析流拍原因，主要是这9幅地块分布于工业区及新开发城区，生活配套有待完善。其中4块位于同安工业集中区，5块地块位于环东海域，均为厦门岛外新开发区域。另外，挂牌价过高也是流拍的主因，像同安工业集中区地块的楼面价在2305－2309元/平米，与同安城南的地块价格只相差600元左右；东海域地块的楼面价在4500元/平米左右，创下了同安的地价新高。较高的地价成本，在政策调控趋严，市场预期发生变化之下，加大开发商的开发风险，自然降低了开发商拿地的兴趣。而政策调控趋紧，银根紧缩也造成开发商融资困难，拿地有心无力。

　　                                                  “2008G01” 

      定位：老城区繁华优质学区人文用地

      区位：位于老城区文园路板块，区位优越

      交通：临近文园路交通便利

      生活配套：老城区的繁华完善生活配套

      教育：百年名校厦门一中。

      点评：本地块是近年来厦门老城区推出的不多用地之一，开发价值高，但南面紧临高压线，影响开发品质的提升。

      竞得人：特房集团筼筜公司

      楼面价：7975元/平米

　　“2008G05”

      定位：龙山板块高品质居住用地 
      
      区位：莲花区域、龙山板块核心区位

      交通：地块东侧紧临龙山路，靠近吕岭路，交通便捷。

      生活配套：莲花五村的完善配套，新龙山新莲花交房入住更将有力改善区域内的生活配套。

      居住环境：区域内居住环境闹中取静，拥有高品质的开发价值。

      点评：成熟区域高品质居住用地， 起价为5108元/平米，价格较为合理。

      竞得人：厦门禾丰建设有限公司

      楼面价：6597元/平米

　　“2008G06”

      定位：五缘湾内湾景观用地

      区位：岛内开发热点区域五缘湾板块。

      交通：环湖里大道、湖里大道两大交通主干道。

      生活配套：区域整体生活配套处于规划建设，尚有待时日完善。

      居住环境：南面为五缘湾内湾景观。

      点评：本地块分为南北两幅小地块，相对之前五缘湾出让的一线湾景、海景用地，景观稍逊。

      竞得人：福建紫金房地产

      楼面价：5363元/平米

　　“2008G08”

      定位：湖边水库一线景观用地

      区位：仙岳路与云顶中路交汇处。

      交通：仙岳路与云顶中路两大交通主干道，在建BRT将于9月份建成通车。

      生活配套：金山小区、金尚小区两大小区及湖边水库整体改造形成的完善配套。

      景观：地块呈狭长型，西面直面湖边水库，拥有良好的景观。

      点评：本地块是湖边水库区域推出的首幅地块，拥有良好的交通、生活配套、景观资源，在区域内开发改造逐步完善后，有力提升地块的开发价值。

      竞得人：融坤房地产有限公司

      楼面价：6500元/平米

　　“2008G022”

      定位：观音山片区居住用地

      区位：厦门市重点建设区域观音山板块

      交通：临近会展路与塔埔路

      生活配套：观音山CBD的市政、生活配套规划及区域内大型安置小区塔埔小区形成的配套

      点评：观音山区域大量的写字楼建成及塔埔小区的入住，区域内的人气将有望快速提升，有效带动区域的住宅需求。

      “2008TG12”

      定位：东海科技园外口公寓用地

      区位：东海域东海科技园核心

      交通：滨海大道、BRT系统。

      生活配套：工业园区的规划配套

      点评：本地块主要是为了服务工业园区的员工生活推出的配套，不同于一般的商住用地。

      竞得人：福建高科房地产

      楼面价：2193元/平米

　　“2008TG14”

      定位：东海域未来现代化新城一线海景用地

      区位：环东海域工业、商住、旅游“三位一体”的现代化新城

      生活配套：一座现代化新城的高起点规划配套

      规划指标：地块容积率在4.3－4.9之间，将规划为高层、超高层为主

      点评：此地块分分合合，此次仍受容积率高、起价高、区域配套不完善三项因素制约

      竞得人：金都房产

      楼面价：4500元/平米

　　“2008XG01”

      定位：翔安新城核心区商住用地

      区位：翔安新城核心区政府板块

      交通：琼湖路、翔安大道构筑便捷交通

      生活配套：新店镇的已有配套及区域内规划的区一级配套

      居住环境：北面为规划区翔安区体育中心

      点评：地块区位优越，有着良好的发展潜力，但翔安区整体人气欠缺，投资性为主的需求不利于区域房地产的发展。