6月20日由搜狐焦点厦门房地产网与厦门晚报共同牵线，在“阳光音符”酒庄举行了一场关于“岛内特价房——针对当前市场的营销策略”的沙龙，来参加沙龙的开发商与代理商就厦门楼市发展的前景进行了探讨。

      背景：最近，厦门岛内楼市不断爆出“万元以下特价房”：三个月前，英皇湖畔华庭推出9888元/平方米的特价房；5月底，嘉盛豪园（查看地图）推出8760元/平方米起的特价房，幸福密码（查看地图）的特价房则在每平方米8880元－9380元之间；6月初，翡翠城（查看地图）与都市港湾分别推出9600元/平方米左右的特价房……

      当前房地产处于弱市，同样的投入达不到以往的效果，下半年楼市将更加严峻，可以肯定今年房地产市场将是一个“小年”。那么最近厦门楼市中推出的特价房是否适合厦门市场，能否带动厦门楼市？ 
 
　　                               禹州集团萧凯之

      当前楼市有2个问题，第一，市场的大环境不景气；第二，开发商内部受到市场大环境的影响信心、士气不足，市场大环境我们虽然不能改变的，但是内部的问题可以通过一定的方式解决，转化问题的方法有，第一，推出大营销概念，通过项目代理方式，提高项目的营销现场执行力；第二，提高产品核心质量，完善产品附加值，由于消费者归于理性，最好的方法就是做好项目的服务；第三，改变老总以往的思路，合理平衡的现金流与利润率，对中层以上的管理人员进行培训，使他们正确理解市场趋势，对售楼人员也进行培训，改变售楼人员的营销思路，做好售楼现场的服务；第四，关于营销策略：采取赛跑策略，梯次下降价格。而对于特价房看法：不推特价房，推价格区间，因为如果降价没有降到位，效果会适得其反。又由于国营房企的特殊背景，可以走低价位，没有对利润极度渴求，只注重销售的量，很容易冲击市场，这也是民营房企较担心之处。

　                           　汇景集团策划部经理任延霞：

      1，可以借鉴万科的营销模式，同一项目经常性推出新的主题概念，从而开盘，这就能够提醒消费者记住此项目，不被市场所遗忘。

      2.对于特价房或者降价：前一段的特价房推出，虽然由一定的影响力，但是降价并没有没有提高销量，反而降价没有降到位会导致消费者与开发商产生博弈的心理对楼市产生不良的影响。总的来说，降价不是好的办法，开发商要降价就会想一想，降到这个价格能不能达到预期的效果，而消费者，就会认为还会不会再降呢，这种心理的产生是不利于楼市走出困境的。

      3.汇景集团当前在厦门主要项目都处在翔安，而现在翔安没有楼市环境的大气候还没有形成，当前楼市要走出弱市还需要政府的大力支持。

      4，应对的措施：主要还是要做好自己的内功，做好服务，加强自己项目的内功，现场执行力，还有符合楼盘实际的合适价位，才能在大环境不是很好的情况下，摆脱困境，使现金流与利润并行。

源昌集团策划部经理缪绸雨

      1，关于源昌鑫海湾（查看地图）前后两期销售业绩的差别： 一期，销售额位15亿，而二期到目前为止只销售了4、5个亿。其中的原因：9.28之后，银行按揭提高，天灾（汶川地震），CPI的膨胀，大市场环境不好，市场信心不足等。

      2，对降价的看法：降价太多对老业主不公平，所以不主张降价，项目的价格比较稳定，但是比较一期，提高二期的门滥，如今比较所有常规的投资由于股市的狂跌不止，还有通胀的发生，购房还是比较好的保值手段。还是比较看好厦门的楼市，特别使岛内的项目。

　                                浩利稳房产营销总监胡清泽

      1，现在比较弱的楼市与股市没有多大的关系，房价的跌涨政府的政策影响比较大。

      2，对特价房与降价的看法：不认同降价来出售现有的项目，所谓一步到位的降价，也是不可行的，到目前为止，不知道减多少才是消费者的合理价位，如果盲目的减价只会给市场带来不好的影响。

      3，应对的办法：做好自己的品质，练好内功，找专业的代理公司，提高销售策划和执行能力。

      4，营销策略：推出体验营销和情感营销，摆脱以往的销售理念，做好销售的每个细节。争取把每一个到售楼出的人员，都作为潜在客户来认真对待，因为现在已经进入了买方市场。

　　                             立丹行副总经理福建区域总经理陈祖勤

      1，对当前厦门楼市的分析：岛内房价10000元/平米是一个支持点，也是能够让大多数购房者或者投资者接受的价格，而当前由于股市熊市，好多的投资客，又把目光转到了楼市上来，所以可以确定的是现阶段持币观望的投资客很多，只要给市场一定的信心，并且开发商的定价到位，还是有很大的可为空间的。

      2，大环境的分析：厦门是连着全国的，目前的楼市处于弱市的主要原因还是全国整体市场自身的调整，房地产式稀缺资源的产业，它现在的行业调整是把供求的结构调整到位，按照发达国家来看，保障性住房会超过一半，其余才是流通到市场的商业住宅。

      3，消费者自身也有一个心理价位，目前合理的定价非常重要。

　                             城市年轮董事长张文彪 总经理助理詹宏艳

      1，针对开发商现状：开发商要注重产品的价格，项目要定好位，要针对性的进行客户群体区分。要提高产品的区域竞争力，地段竞争力，对产品要进行系统化，让客户感到在产品质量和服务都物有所值。并且市场不好就要做好营销，由于原先强市时候不需要营销，现在处于弱市，所以营销变得更为重要，并且要寻找销售的突破点，如今地产行业现金流量的模式也在变化，开发商要改变原有的运营模式。

      2，关于特价房：特价房会扰乱市场，因为会给消费者一个不知道什么时候是底的信号，消费者就会有博弈的心理，而且前后价格差异会对老业主们不公平，这里就有一个社会责任感的问题，而且特价房只是一种促销的模式，在当下很正常，不过大家都关注这个特价房，就会影响市场。

      3，就目前的而言，楼市还远没有饱和，只是观望的心态的人较多，但是厦门的楼市价格还是很稳定。

　　                               新景祥研发部陈振榕

      1，楼市的低迷，政策的影响不是主因，供求关系的调整才是主因。如今很多房企现金流在降低，所以要在利润还是现金流之间有所取舍。

      2，在厦门全国性的开发商比较少，资金压力不是很大。

      3，开发商需要在现金流和利润方面找到一个有效的平衡点，之前开发商的定价模式是市场比较法。目前定价是拿地价格加成本加利润。

      4，心态定位，开发商要定位好自己在目前市场中的心态。

　                                    　方略地产总经理李清泉

      1，目前平淡的楼市，使开发商急需代理公司的市场营销也执行并重的能力，也是代理公司真正展现能力的时候。

      2，对特价房与降价的看法：不主张降价，这不是现阶段营销的好方式，重要的是要抓住项目营销的突破点，而在如今市场状况下能否寻找到这一突破点，才是代理公司真正发挥能力的时候。 

      最后不管开发商或代理商都认为：就目前的楼市状况，特价房不是好的营销手段，只有更加精确细致的定位好项目，做好项目的服务、保证产品的质量，再加上三通，BRT开通等利好消息，厦门的楼市前景还是被看好的。