把非低收入家庭纳入保障房体系

      所谓社会“夹心层”，就是指那些既不够条件申请保障性租赁房和经济适用房，又买不起市场提供的商品房的那部分人。

      根据市保障住房办前段时间公布的标准，保障性商品房目前的售价为：岛内均价约7000元/平方米，岛外均价约5000元/平方米。

      这样的价格到底是如何测算出来的？在解析其价格构成之前，必须明确一个理念：即保障性商品房既不是面向低收入家庭的住房，也不是纯市场意义的商品房。它是政府提供给本市无住房家庭购买的，限定套型面积和销售价格，具有保障性质的政策性住房。

      与社会保障性住房政策一样，保障性商品房也是我市一项全国首创的制度，它探索性地将非低收入无住房家庭纳入社会保障性住房体系，使我市在全国率先实现覆盖全体市民、分层次保障的住房保障体系。

  价格为市场商品房的50%－70%

      回到人们关心的价格问题。根据国家的有关规定，面向低收入家庭的经济适用住房的价格，享受国家的优惠税率等各项优惠政策。而面向非低收入家庭的保障性商品房的不属于享受国家住房优惠政策的范畴，其售价在经济适用住房价格构成的基础上，增加了征地拆迁、城市基础设施配套等费用（即基准地价的主要构成）及相关税费测算确定，即：销售价格＝扣除征地拆迁费用后的建设成本＋基准地价＋相关税费。根据造价部门的测算，按照目前的钢材、水泥等建筑材料市场行情，高层建筑平均每平方米的建安成本约为2500元至3000元，加上小区的水、电、绿化等相关配套费用，每平方米的建设成本已经达4000多元，加上某一地区的基准地价以及相关税费，由此测算出保障性商品房岛内均价约7000元/平方米，岛外均价约5000元/平方米。显然，按此价格销售，政府只能在资金投入和成本回收上达到基本平衡。

      根据2008年1－6月份我市商品住房市场价格情况，岛内商品住房均价在1.3万元/平方米以上，岛外商品住房均价在7000元/平方米以上。按此测算，保障性商品房销售价格为市场商品房的50%－70%。

  以60平方米左右的二房型为主

      以年收入在6万元左右的中等收入家庭测算购房能力，申请购买一套岛内60平方米保障性商品房，总价约42万元，其中首付30%需12.6万元，按揭贷款29.4万元，按公积金按揭贷款15年测算，月需还款2358.77元。如购房家庭夫妻工作三年以上，购房时还可领取公积金缴存余额至少4.3万元用于支付首付。购房后，夫妻双方可支取公积金进行逐月还贷，每月可支取公积金约1200元还贷，个人只需再支付1100多元。如申请家庭选择岛外的保障性商品房，则负担更轻。

      由此可见，我市非低收入家庭购买自住型的保障性商品房，从购房能力、首付支付能力、每月按揭支付能力上看，是承受得起的。当然，如果连这样的价格都买不起的人，那也就基本符合申请社会保障性租赁房或经济适用房的标准。

      特别值得一提的是，保障性商品房属于自住型住房，其指向的对象就是无房户，因此其面积也主要以保障性质的60平方米左右的二房型为主，一旦申请家庭经济条件改善，就可退出保障性商品房，通过商品房市场解决改善型、舒适型或享受型的住房。