厦楼市挑战中蕴含机遇

　　品读《厦门市住房建设规划》(2008-2012年)

      厦门市政府2008年6月27日正式批复市建设与管理局报送的《厦门市2008-2012年住房建设规划》。规划提纲挈领，为未来住房建设描绘一幅清晰的蓝图，对于透视厦门房地产业的发展趋势具有重要的参考意义。本文力图多面向解析规划蕴含的重要信息，评价规划的亮点和不足，研究厦门房地产业面临的挑战和机遇。

　　【落实调控】力促房市健康发展

      规划针对厦门区域中低价位、中小套型普通商品住房供应不足的现状，规划明确了新审批、新开工的商品住房建设中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这样的规定，有利于从根本上扭转大套型住房供应比重过高的局面，切实增加中小套型普通商品住房供应。

      客观地说，“调整住房供应结构、稳定住房价格”的政策调控在房地产行业过热、房价增长过高和购房矛盾激化的时期，是针砭时弊的得力之举，得到社会最广大的拥护，但其长期效果和调控思路则有待商榷。建立多层次多渠道的住房供给体系符合市场规律的调控形式，而相比调整住房供应结构的调控方式只能是权宜之计。

　　【建立体系】形成住房差级消费

      保障性住房是在市场经济公平性原则下，政府为中低收入群体提供的保障基本生存条件的公共产品。但是，在效率优先兼顾公平的市场经济中，土地和房产资源主要还是按照市场无形之手的指挥进行分配，房地产业是住房消费市场化的产物，也将在市场体系中保有自己的主导地位，随着经济不断增长和人民生活水平快速提高，房地产行业的发展空间十分巨大。住房保障体系的建立和健全能够使得房地产行业去政治化，弱化国家政策对行业的刚性调控，为行业的健康发展提供良好的社会条件。两者是相辅相成的关系。

      厦门推进社会保障性住房建设，加快普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设，建立健全住房保障体系，对中低收入家庭、刚毕业的大学生、引进人才和刚参加工作的公务人员来说，无疑是巨大的福音。“有恒产，才有恒心”，厦门住房保障体系的完善，改善了厦门创业发展的软环境，对人民安居乐业以及吸引外来人才在厦门长期发展具有深远的意义。

　　【后市存变】供给过剩面临难题

      厦门楼市进入一个不景气时期，成交量萎缩，楼盘销售滞缓，行业资金链紧张，开发商投资信心低迷，土地市场频频流拍，市场出现下行调整的态势。

      今年上半年，共计销售商品住宅51.5449万平方米，总销4393套，日均销售24套。预计市场低迷的形势到2009年年底也难见好转，在严峻的销售形势下，厦门楼市面临较大的考验。

      让我们看看下面一组数字：至2008年底，厦门市商品住房用地供给总量约342公顷，可提供建设的商品住房建筑面积高达602万平方米(其中2008年初的存量商品住房面积达374万平方米，2008年新增商品房面积约228万平方米)，2008年的商品住房开工量约为380万平方米，2009年底合计开工量约为338万平方米，2010年商品住房开工量达382万平方米。

      楼市在供给过剩的压力下出现一个调整是必然的，如果市场投机因素在政策调控下受到成功抑制，仅从供需层面上看，厦门楼市的下行调整将是一个“路漫漫其修远兮”的过程。住宅建设目标中商品房部分的完成在未来面临巨大的市场消化阻力。

      积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进住房建设和城市发展、资源承载能力相协调。

      厦门合理的住房建设模式和消费模式应该是匹配资源环境综合承载能力，有利于社会生活、城市建设、经济产业和资源环境之间协调发展。

　　【市场研判】海水与焰火共舞

      厦门房地产市场下行，楼市成交量萎缩，对房地产市场的供求格局产生严重影响，市场有供过于求的隐忧。厦门计划的土地供应和商品住宅开发规模将出现市场消化的难题。

      高油价造成日常交通成本增加，对岛外居住、岛内工作的人居模式构成挑战，处于本岛辐射半径外围的房地产项目在市场竞争格局中面临考验。不过还好今年BRT的开通将在一定程度上缓解这一压力。

      岛外住房建设和房地产业的发展需要区域经济发展的支撑和重大带动项目的落地落实，房地产行业适合作为配套产业，不宜作为先导产业。不然，在岛外房地产开发条件成熟之前进行大规模的房地产开发，房地产行业将承受岛外社会经济发展不确定性的风险。

      受到出入岛通道建设、公共交通系统升级和重大市政工程带动的影响，厦门房地产业板块格局出现战略性结构调整，在板块金字塔中各板块载浮载沉，板块级差出现扁平化，板块竞争更加激烈化，各房地产板块将在激烈的竞争中重新寻求自己的定位和强化自身的比较优势。可以预见，本岛依托自身优质的环境景观资源、教育资源将继续占据金字塔的顶端。岛外的海沧板块、集美板块、杏林板块、同安板块和翔安板块相互激烈竞争，它们将在整体市场格局中争夺自身的一席之地。

      此外，在资源价格高涨、环境问题严峻的当下，资源节约型和环境友好型住房是住宅规划建设的主流趋势，规划没有提及这方面相关的促进措施是一大遗憾，不过在6月举行的人居展上建筑节能成为展会的主题，凸显住宅节能性已经获得政府部门和业界的重视。

　　岛内岛外双行线

　　按照规划设计，未来厦门的住房建设模式和消费模式有以下特点：

　　岛内：高档化、精品化

      岛内楼市将向高档化、精品化方向发展。为了使本岛的优势环境及景观资源得到完好延续，本岛开发规模和强度将受到控制，重点地段的住宅开发将出现品质和档次的升级。按照这种研判，岛内重点地段的住宅开发出现高档精品化建设、本地和外来显贵阶层消费的发展模式。

　　岛外：大众化、产业配套型

      岛外将向大众化、产业配套型趋势发展。随着多条出入岛通道的建成通车，以及岛内和岛外各区域之间的公共交通系统得到建立和健全，岛外居住需求将得到良好的培育和引导，岛外居住岛内工作的海沧型生活模式将在集美、同安和翔安推广，岛内基数可观的中低端置业群体将持续向岛外分流，岛外住宅开发将出现大众型建设、中低端消费的发展模式。

      本岛工业外移和岛外大型工业集中区的建设迫切需要住宅配套，按照这种研判，岛外区域将出现工业配套型住宅建设、外来移民低端消费的发展模式。