新政出现一年后 

　　厦门楼市出现哪些变化？

      “9·27”新政，转眼已经过了1年。一年来，楼市发生了太多的变化，房价不涨了，成交量不涨了，购房者变得不再疯狂，土地市场也开始有流拍，卖不出去的房子开始出现了……这些或许都是表象，而新政一年来，厦门楼市究竟有哪些本质性的变化？这值得我们去总结，去思考。

　　变化一：市场从狂热走向理性

      新政开始时，厦门楼市其实还处于十分狂热的时期，房地产市场还在“金九银十”的梦中没有醒来，真正让厦门楼市感到“寒意”是在10月份后，从各方面的数据都显示2007年的“金九银十”成色上有点不够。

      随着“拐点论”的出现，成交量在厦门楼市也开始出现多年来少见的停滞和下滑，但房价依然没有太多的变化，厦门楼市出现多年罕见的有价无市。业内人士开始断言厦门理性时代开始，但回想去年，理性更多的是消费者，开发商还没有真正的理性，许多开发商当时认为，这仅仅是场“寒流”，有关楼市乐观的言论还是许多。

      真正让开发商感到楼市的紧张应该是在今年春节后，客流量减少，资金链出现前所未有的困难，土地市场一次次“遇冷”等，开发商在楼市里感觉到丝丝寒意。理性思维在5月份明显凸显，营销方式的改进，促销、体验、优惠、活动等字眼开始频繁的出现，房地产市场真正从购房者到开发商全面出现“理性”。

      有人认为，购房者的初期观望是非理性的。我倒不这么觉得，对于一个花钱买房的人来说，难道看到楼市“遇寒”还不观望就叫理性吗？

　　变化二：开发商营销模式升级

      前几年开发商销售上已经看不到什么变化，楼盘一推出就卖完已经成为一种常态。今年以来，“低首付”、“样板房”等早年营销手段不仅开始重新使用，体验式营销、活动营销等营销模式都进入升级换代阶段。

      开发商在营销模式的改变中不难发现，许多开发商开始真正强调性价比，强调楼盘品质，当然许多的改变现在未必十全十美，但看到开发商在楼市出现变化时“求新、求变、求品质”的变化。开发商爱卖不卖的心理少了，实事求是，把客户当上帝的心理多了。

　　变化三：开发商的开发模式的转变

      疯狂拿地，不断高价卖房使开发商在新政后明显感觉“御寒”能力下降，国内有名的开发企业开始提出向“猪坚强”学习，活下来才是根本。随着市场调整，开发商在阵痛中重视现金流的比例，拿地不再是开发商的首选目标，企业能存活变成今年开发商会议上说得最多的词语。

　　变化四：政府职能开始归位

      房地产市场健康发展的前提是满足大部分人的购房需求，政府希望能调整房地产结构，只有调整好房产结构，楼市才有可能健康发展。在住房市场化后，由于房产的多重属性决定了房地产业的发展不应是完全的市场行为。房地产完全市场化发展是行不通的。市场是以利润为驱动，以利润最大化为方向的，它只为能够带来较多利润的客群提供产品，而不会主动为弱势群体提供保障。因此，面向中、低收入阶层的保障性住宅产生了，这也说明政府在贯彻住房保障、解决“住有所居”等民生问题。保障性住房的推出，对厦门房地产市场的健康发展是具有一定的促进作用。中国的房地产开始从一元结构进入了二元结构，商品房依靠市场来解决，而无力购房的阶层依靠政府的廉租房来解决。

　　变化五：房地产市场开始“洗牌”

      随着前一阶段地产价格的深度调整，有一些楼盘已经处于价格底部，大的调整已经不大可能。但如果价格下降，还是无法销售成功，那就意味着企业的资金链出现断裂，实力雄厚的开发商活了下来，体

      力不济的开发商将有出局的危险；在性价比高的楼盘销售能成功，不行的意味着坚持不住；营销升级成功的存活，不成功的倒下，种种一切，都将是一场房地产市场的全面“洗牌”。

　　变化六：政策调整的空间加大

      房地产行业被誉为经济的“火车头”。去年国家对房地产的调控主要原因是去年房地产价格比2006年上升了44％，房地产价格快速上升极大的拉升了CPI高涨，一度上升到了8.3％。而今年8月份的CPI指数已经回落到4.9％，9月15日央行宣布下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率，似乎是个货币松动的信号。