厦门：今年“金九银十”难撼楼市调整大势

      九月已结束，07年“927金融新政”已实行一周年，市场调控依旧。纵观一年来大量的新、老购房客相续投入了购房队伍，但无论是自住还是投资，结果却如同07年以后的股民，面对的皆是残酷被套；不同的是，因为购买时期不同、项目不同因而被套的程度不一而已。在此偏离理性市场的状况下，整体市场信心涣散,正常自住需求观望气氛浓郁，以逐利为目的的投资性资金更难以进入市场；而当传统的“金九银十”来临,遭遇了市场残酷回调，能否一扫阴霾…成为市场各方关注的焦点。

　　楼市促销不再半遮面

      9月份以来整体市场营销活动明显加大，除了传统的中秋博饼营销活动之外，新开盘项目明显增多，新后有红树康桥、海景奥斯卡、禾祥尚筑、富贵门二期、彼岸二期、海韵华庭…加上实景体验区开放，样板房开放等，为9月的厦门楼市增添了一些活跃气氛。

      这期间的营销活动主要体现在价格促销，跟以往有所不同的是现阶段的促销活动体现出一个明显的特点，那就是促销活动不再遮遮掩掩，同时直接加大促销力度，超低价大让利、7折劲爆大优惠，预存5万送二十万，岛内清盘价7588元/㎡，2918元/㎡亲民价，总裁行馆买房送奔驰，古龙居住公园国庆期间每栋让利150万元，一个接一个的“明码标价”，相比之前的隐性促销，开发商纷纷使出浑身解数，大力开展各式各样的楼市促销，旨在吸引潜在购房者的眼球，但这些一厢情愿的促销活动并没有给厦门楼市带来太多积极的影响，反而加剧了消费者的观望氛围。因为在一些开发商不断加大价格促销力度，一个接一个吸引眼球的超低价在消费者面前不断闪现，何时才是价格底线，消费者显得更加难以判断。

　　自住刚性需求仍在 消费信心逐步丧失

      开发商近阶段的营销是否能得到消费者的认可呢，我们从厦门网上房地产的成交显示看出，9月份厦门新房住宅成交量虽然有一定的增长，但排除厦航同城湾二期甲壳虫精装修房的特殊因素外，成交量依旧维持低迷的行情。虽然一些楼盘成交量甚至有较大幅度的提升，如厦航同城湾二期、海沧商贸中心、鸿山小区2期等楼盘，这些项目以低单价、低总价的户型为主的楼盘，促销力度相对较大。如厦航同城湾二期3号楼“甲壳虫”新居的精装修房，根据厦门网上房地产该项目数据显示，该项目已成交均价不到4600元每平米（截至2008年9月26日），鸿山小区2期不分楼层统一价也得到了部分市场的认可，这些项目的成交让我们看到自住型刚性需求的依然存在。但这些扮演着厦门楼市“救世主”角色的项目，并没有从根本上缓解楼市的观望氛围，似乎没有休止的降价潮直接导致消费者消费信心的逐步散失。加上世界经济的不景气，楼市消费的吸引力也在不断消失。

      “金九银十”难撼市场阴霾

      金九银十历来是厦门楼市的传统旺季，往年的这个季节都让各大开发商赚得盆满钵圆，是营销花样翻新，商家必争的黄金旺季。而在整体市场持续“927调控”一年之际，各大开发商希冀借助金九银十冲淡调控重压之下的楼市阴霾，给厦门的楼市带来些许暖意！现在，传统的“金九银十”已经过去一个月了，厦门楼市并未像想象的那样走出低迷的市场，市场观望氛围并没有得到多少的缓解。

      由此我们可以看到，在金融政策重压之下，以特价打折的营销特点，并不能收到很好的救市效果，只能造成市场自住需求信心不足，甚至形成真正的“有价无市”的情况，进一步加强市场的观望气氛，出现一个稳定的房地产市场也就更加遥远。

　　双率下调预示加息周期结束 政策救市成为市场期待

      政策历来是影响中国楼市的主导因素,9月15日，央行宣布下调人民币贷款基准利率0.27个百分点；与此同时，央行还下调了中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是央行多年来首次下调贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率。双率下调将会给房地产市场带来什么样的影响，是否能起到救市的作用呢，能起到多大的作用呢？

      一些专家认为双率下调对房地产业的短期拉动不甚明显，这一政策并不能从根本上解决开发商的资金短缺问题，因此短期内对房市不会有明显的提升作用。除非有其它利好政策的再次出现，在松动货币政策的基础上，放松之前针对房市所出台的一系列控制政策，才会对国内房地产市场产生较明显的正面影响。因此楼市政策放松、政府出台利好政策就成了久旱楼市亟待的甘霖。

　　健康楼市呼唤理性与信心

      房价高涨之时，供需双方需要保持理性；而在房价回调之时，供需双方同样需要保持理性。毕竟住宅除做为大宗商品之外，同时具有民生产品的特性，市场价格的残酷回调，不仅减少了开发商的利润，更影响到大量前期购房者的利益,目前各地的购房客的退房潮就是此类矛盾激化的产物。

      因此，在这场楼市突围战中，市场的主导企业应起到市场领袖作用，主动稳定市场合理价格，在楼价已回归理性之时,不应再加入搅乱市场的楼市价格大战之中；这样方才有利于稳定市场，重塑厦门市场信心，让大量的自住型客层敢于进入楼市。一个稳定的市场不仅能为楼市的健康发展提供持续长久的动力，也能为消费者提供一个正常合理的楼市选择，这也是我们所有人所应该共同期待的。

      对于一些资金紧张的中小开发商来说，应该合理制定销售价格，避免制定过高于市场预期价格，造成前期滞销，后期降价的弊端；同时也可以在产品力、软件服务上进行提升，加大产品的综合价值，以实现开发商与消费者的共同双赢。

      对于消费者而言，一味的观望并不能实现置业梦，毕竟商品房的价格除了受供需影响之外，内在的开发成本方才是决定价格的要素；在土地、建材、人工等开发成本逐步走高之下，消费者希冀的廉价商品房只能是一个美丽梦想！